주택청약 분양가와 납부금액(계약금, 중도금, 잔금) 초간단하게 계산하는 방법 / 청약의 장점

안녕하세요

오늘은 주택청약을 해야하는 이유와 청약 왕초보도 아주 쉽게 청약 납부 및 지원가능한 금액을 계산해보는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 

 

주택청약 장점 납부금 원리금 계약금 중도금 잔금 계산하는 방법

 

 

 

우리나라에서 집을 구매하는 방법은 아주 여러가지가 있지만, 다들 청약이 로또라고 말을 하는 것처럼 청약을 통해 집을 사는 방법이 가장 진입장벽이 낮으면서도 안전성이 있고, 무엇보다 집을 사기에 100% 충분히 자금이 없더라도 청약을 통해 집을 구매하는 효율적인 전략을 세울 수 있기 때문에 청약에 대한 공부는 누구에게나 필수라고 볼 수 있습니다. 

 

 

청약은 부채를 통해 자산을 매입하는 투자방식인 레버리지 효과가 적극적으로 활용되는 부동산 투자 방법입니다. 레버리지는 지랫대라는 의미를 가진 단어인데, 지렛대를 이용하면 실제로 주는 힘보다 더 큰 힘을 활용하여 더 무거운 물건을 들 수 있는데, 이 원리는 경제에서도 그대로 활용이 될 수 있습니다. 

 

 

따라서 오늘 포스팅을 통해 현재 내가 청약을 넣기 위해 조달할 수 있는 금액과 전체 분양가를 어떻게 자금을 활용하여 납부하는 계획을 세워야하는지를 미리 파악하고 이를 활용하여 시세보다 저렵한 새 집을 사고, 이를 통해 시세차익도 얻을 수 있는 청약에 도전할 준비를 천천히 하는 것이 중요합니다. 

 

청약 납부 금액 계산하는 방법

 

 

먼저 청약 분양가를 보면 이를 10등분해서 계산하는 것이 납부 금액을 산정하는 첫번째 단계입니다. 예를 들어 10억원짜리 분양가의 아파트 청약을 넣고 싶다면, 1억원 * 10번의 납부를 통해 청약 금액을 지불할 수 있다고 생각을 하는 것입니다. 분양대금은 분양가의 10% 단위로 나누어 크게 3단계로 나누어서 납부하는 것이 통상적이기 때문에 이 간단한 10분할 계산을 하는 것을 습관화하도록 해야합니다. 

 

그 다음 청약의 분양대금의 3단계는 아래와 같습니다. 

 

1. 계약금 (20%)

2. 중도금 (60%)

3. 잔금 (20%)

 

 

이때 대출받을 수 있는 금액을 확인하기 위해 체크해야하는 조건은 아래 포스팅을 통해 확인하실 수 있습니다

 

주택담보대출을 받기 위해 필수로 알아야하는 LTV, DSR, DTI의 뜻

 

 

1. 계약금

 

예시로 본 10억원짜리 아파트 청약에 당첨이 된다면 당첨일로부터 약 한 달 내로 분양대금의 10~20% 계약금을 지불해야하고, 이 케이스에서는 1~2억을 지불해야 합니다. 따라서 청약을 넣을 수 있느냐 없느냐는 이 계약금의 조달 가능 여부를 통해 확정된다고 볼 수 있습니다.

 

계약금은 자납으로 진행이 되며 별도로 대출이 되지 않기 때문에, 수중에 있는 금액으로 납부를 해야하니 이 계약금을 지불할만큼의 여유가 없는 상태에서 청약을 신청한다면 좋은 기회가 물거품이 되어버리는 것입니다.

 

 

 

2. 중도금

그 다음 중도금은 분양가의 60% 금액을 4~5개월마다 여섯차례, 즉 약 3년동안 나누어 납부를 하게 됩니다. 중도금 단계부터는 청약 대금 지급을 위한 대출을 활용할 수 있기 때문에 레버리지 효과가 크게 사용되는 단계입니다. 이 때 대출이 가능한 범위는 다양한 조건을 통해 꼼꼼하게 확인해야하는데, 자세한 내용은 다음 포스팅을 통해 확인해보도록 하겠습니다. 

 

만약 분양가의 50%를 대출받을 수 있다면, 중도금 6회차 중 5회차를 대출로 충당 가능하다는 계산이 나옵니다. 이때 남아있는 한 차례의 중도금은 현금으로 납부를 해야하는데, 여기까지 10억원짜리 아파트를 매입하기 위해 실제로 사용된 수중의 현금은 계약금 2억 + 중도금 1회차 1억으로 총 3억이 됩니다. 

 

이때 마지막 1회차의 중도금을 납부하기가 어려운 상황이라면 납부를 연체할 수도 있으며, 때에 따라 중도금 연체가 문제가 되는 경우도 있으니 이 부분은 꼼꼼하게 사전 확인해보는 것이 좋습니다. 중도금 납부가 완료될때쯤이면 아파트 공사가 거의 다 마무리되고 실제 입주일이 가까워집니다. 

 

 

 

3. 잔금

 

잔금도 대출을 통해 납부가 가능합니다, 이는 대출을 받아 이전의 대출을 갚는 것과 가은 개념으로, 입주할 때 잔금 대출을 받아 중도금 대출을 갚는 것으로 이해하면 쉽게 이해할 수 있습니다. 이때 잔금 대출 담보는 입주시 집 값 시세를 바탕으로 계산이 되기 때문에 그 사이 집 값이 상승하면 대출의 한도도 늘어납니다. 

 

예를 들어 10억짜리 아파트 시세가 입주할 시기에 14억으로 올랐다고 가정을 해보겠습니다. 시세 대비 대출 한도의 50%를 적용한다면 대출 가능한 금액은 7억입니다. 이때 중도금 60%인 6억을 갚고 나서도 1억이 남기 때문에 잔금의 절반인 1억은 대출으로 충당할 수 있고, 나머지 1억만 현금으로 납부를 진행하면 됩니다. 

 

 

위 예시는 부동산의 시세가 실제 입주 시점에서 상승한다는 가정과, 대출 규제 범위 내에서 50%의 대출이 나온다는 가정을 기본으로 하여 계산이 된 것이기 때문에 대출 지역과 개인 신용 등의 조건을 꼼꼼하게 함께 확인하는 절차가 중요합니다. 공사 과정에서 집값이 분양가보다 떨어지는 상황이나 금리가 높아 대출 원리금 상환이 어려워지는 경우에는 문제가 발생할 수도 있기 때문입니다. 

 

 

 

 

잔금이 모자랄 때 해결 방안

 

만약 예상과 다르게 문제가 생겨 대출 잔금이 모자랄때는 입주 시점에 맞춰 전세 세입자를 구해 전세 보증금으로 잔금을 납부하는 방법도 있습니다. 애초에 잔금 대출을 받지 않고 전세 보증금 가격을 잘 맞추어 잔금을 모두 처리할 수 있다면 더욱 좋은 방법이 될 것입니다. 

 

 

대부분의분양받은 아파트에 자금을 조달하는 방법은 위와 같으며, 위 절차대로 레버리지 효과를 잘 활용하여 부채를 감당할 수 있다면, 현재 소유하고 있는 현금보다도 몇 배 더 높은 집값을 가진 나만의 자산을 소유할 수 있게 되는 것입니다. 그리고 바로 이것이 많은 사람들이 청약을 로또라고 부르며, 수중에 몇억이라는 큰 돈이 없더라도 좋은 자산인 부동산을 소유하는 방법으로 각광을 받는 이유입니다.