주택담보대출을 받기 위해 필수로 알아야하는 LTV, DSR, DTI의 뜻

안녕하세요

오늘은 주택담보대출을 받기 전 반드시 알아야하는 개념인 LTV와 DSR에 대해 알아보겠습니다.

 

LTV DSR 주택담보대출 규제 의미

 

 

주택을 구매할 때, 주택담보대출의 대출금액은 지역이나 가격에 따라 다른 한도를 적용하고, 돈을 빌려가는 개인의 상환능력을 맞춰 한도가 조정됩니다. 따라서 주택 구매에 필요한 금액을 주택담보대출을 통해 충당하기 위해서는 이 2가지의 조건을 어떻게 살펴봐야하는지를 잘 알아야하는데요, 오늘 포스팅에서 다룰 LTV와 DSR이 바로 이 주택담보대출의 한도를 책정하는 두 가지 기준이 됩니다.

 

 

1. LTV

 

LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로, 지역이나 가격에 따른 한도를 책정하는 방식을 의미합니다. 우리나라 말로 쉽게 풀어쓰면 담보를 인정하는 비율을 의미합니다. 예를 들어 LTV가 50%라고 하면 분양가가 10억인 아파트에서 50%인 5억의 중도금 대출이 가능하게 되고, LTV가 80%라고 하면 8억의 중도금 대출이 가능하게 되는 것입니다. 

 

 

이 LTV는 지역별로 요율이 다르게 적용이 됩니다. 부동산에서 지역을 나누는 기준은 총 4가지인데요, 투기 지역 / 투기 과열 지구 / 조정대상 지역 / 비규제 지역입니다. 당연히 투기 지역으로 갈수록 규제의 강도가 더욱 높아질 것을 알 수 있습니다.

 

 

이전에는 LTV가 지역, 주택수, 가격에 따라 복잡하게 적용되었는데 2023년부터는 50%로 통일되었습니다(비규제지역 60%). 그리고 생애 최초 구입이라면 규제지역과 상관없이 9억원 이하 주책에 대해 80%까지 적용이 됩니다.

 

 

 

2. DSR

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 우리나라 말로는 총부채 원리금 상환 비율이라는 개념으로 이해되고 있습니다. 이는 소득대비 어느정도 수준으로 빚의 원금과 이자를 갚아나가는지를 알 수 있는 지표로, DSR은 지역에 따라 요율이 달라지는 LTV와 다르게 지역을 구분하지 않고 대출 금액이 1억이 넘는 경우 개인의 연소득의 40%까지만 대출가능하다는 규제를 적용합니다. 즉, 집값이 많이 떨어져서 LTV가 풀리더라도, 이 금액이 DSR의 40%를 초과하는 경우에는 한도가 줄어들게 됩니다. 

 

 

 

DSR을 쉬운 말로 풀어서 해석하자면 모든 빚을 기준으로 정부에서 개인이 대출을 받을 수 있는 돈의 최대치에 제한을 주는 것인데요, 기준이 연소득이다보니 비교적으로 사회초년생들에게는 영향이 큰 규제입니다. 이에 대해 아래와 같은 보완책이 논의중입니다. 

 

 

1. 소득이 높지 않은 청년의 경우 주택담보대출을 받을 때 미래의 소득을 반영하여 계산해 대출에 제약을 줄인다. 

2. 투기 목적이 아닌 안정적인 생활을 위한 주택담보대출에 한해서 한도를 늘린다.

 

 

혹은 대출 계약기간 및 상환기간을 늘리거나 연소득을 직접 늘리는 방식으로도 DSR 규제를 완화할 수 있습니다. 

 

 

집을 사고 싶어도 현금이 없어서 집을 사지 못하는 경우가 없도록 변화하는 규제를 꼼꼼하게 챙겨보는 것이 중요합니다. 특히 요즘은 이러한 규제가 완화되고있는 추세라고 해도 기본적으로 주택담보대출은 LTV와 DSR 조건은 무조건 따르기 때문에 위 두 개념은 정확하게 이해해두는 것이 좋습니다. 

 

 

 

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