부동산 주택 대출 규정인 LTV, DTI, DSR 용어의 의미와 산출 공식

안녕하세요

오늘은 주택 담보 대출 금액과 관련해서 반드시 알아야하는 용어인 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

부동산 대출 LTV DTI DSR 의미

 

 

 

내 집 마련의 꿈을 갖는 분들 중 대다수의 분들이 주택을 구입할 수 있는 자금의 일부를 대출 받습니다. 이러한 주택담보대출을 통해 집을 구매할 때 요구되는 금액의 일정 부분을 충당할 수 있습니다. 하지만 모든 사람들이 집을 마련할 수 있는 금액의 100%를 대출받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

 

주택을 구입할 때는 주택의 가격이나 대출을 받는 사람의 상환 능력 등에 따라 대출액에 대한 제한이 발생합니다. 이는 단순히 개개인의 대출에 한계를 두는 걸 넘어서 부동산 매매와 관련한 심사를 통해 무분별한 부동산 투기를 막는다는 점에서 의의가 있습니다. 이러한 부동산 대출과 관련된 제한에는 다양한 규정이 있는데요, 오늘은 그 중에서도 가장 널리 알려진 규정인 LTV, DTI, DSR에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

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1. LTV

 

LTV는 영어 Loan To Value ratio의 약자로 한국어로는 담보인정비율 (담보 대출 비율)이라는 의미를 가지고 있는 약자입니다. 이는 금융기관에서 대출 심사를 할 때 적용하는 일종의 내부적인 규정으로 자동차와 같은 동산과 건물과 같은 부동산에 대해 담보로 인정하는 가치에 대한 비율을 뜻한다. LTV는 은행이 대출을 해 줄 때 대출 가능한 한도 중에서 담보 가치 대비 최대로 가능한 한도를 나타내는 비율이기도 합니다.

 

이때 비율을 산정하는데 사용되는 담보물의 가치는 제3자에게 의뢰하거나 국가나 공기관과 같은 신뢰성이 있는 기관에서 제공하는 인증자료를 기반으로 산정됩니다. LTV산출 공식은 아래와 같습니다.

 

1. LTV = (부동산 담보 가격 / 은행 대출금액) * 100

 

 

2. DSR

 

DSR는 영어 Debt Service Ratio의 약자로 한국어로는 총부채원리금상환비율이라는 의미를 가지고 있는 약자입니다. 이때 총부채원리금상환비율이란, 대출을 받으려는 사람의 소득에 대비해서 금융부채의 원리금 상환액의 비율을 의미합니다. DSR은 위의 LTV와 달리 주택대출 외에도 다른 종류의 대출원리금이 합산되어 대출 상환자의 능력에 따라 산출되는 비율이기 때문에 대출한도가 더 낮아지는 지표이기도 합니다.

 

미국의 경우에는 2차 세계대전 이후 부동산 버블 관련 미국의 최대 금융 위기로 손꼽히는 서브프라임 모기지 사태 이후 소비자 보호를 위해 DSR 43퍼센트를 적정한 수치로 판단하고 있습니다. DSR이 40까지면 적정하다고 판단하고, 70이 넘어가기 시작하면 위험하다고 생각하는 것이 보편적입니다. DSR 산출 공식은 아래와 같습니다.

 

• DSR = (연간 주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액 / 연간 소득) * 100

 

 

DTI

DTI는 영어 Debt To Income의 약자로 한국어로는 총부채상환비율이라는 의미를 가지고 있는 약자입니다. DTI는 대출자의 소득신용을 기반으로 부채의 한도를 설정하여 개개인이 상환할 수 있는 능력에 맞게 대출이 가능하도록 하는 역할을 하며, 금융기관이 대출에 있어서 건전함을 유지할 수 있도록 돕는 지표입니다.

 

DTI는 LTV와 비교했을 때 상대적으로 양호한 소득을 기준으로 제한하고 있습니다. 그리고 부동산의 경우에는 LTV를 적용했을 때 담보물의 가격 하나 만으로 대출의 한도가 결정되어 자칫 과열된 투기로 이어질 수 있기 때문에 DTI를 적용하여 연간 소득을 기준으로 무분별한 투기 과열을 방지하는 역할도 합니다. DTI 산출 공식은 아래와 같습니다.

 

1. DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기대출 이자 상환액) / 연간 소득

 

 

이외에도 부동산과 관련된 전반적인 기초 용어에 대해 공부하고 싶으신 분들은 아래 포스팅을 참고해주세요

 

부린이라면 꼭 알아야할 부동산 기초 용어 TOP 20 / 직장인을 위한 제태크 기본 용어